莫斌“三年之约”首战失利 碧桂园还能“转”多快?

2022-01-13 15:32:46

独立 稀缺 穿透

信心比黄金更重要,但也更易透支

作者:木宁

编辑:维奇

风品:郝科科

来源:铑财-铑财研究院

岁末年初,板块轮动、资本调仓加速。

沉寂已久的碧桂园,是否有被盯上的节奏呢?

1月11日,智通财经APP数据显示,中通快递-SW(02057)、鹰君(00041)、碧桂园(02007)上一交易日沽空比率位于前三位,分别为77.84%、54.10%、51.99%。

01

开局折戟 12月销售额降四成

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众所周知,2021是房地产业“高压”年。中原地产研究中心数据显示,全年楼市调控高达651次,同比涨幅达33%,刷新历史纪录。

房企压力不言而喻,克而瑞数据显示,百强房企全年全口径销售额12.6万亿元,同比下滑3.2%,为2014年有统计数据以来的首次负增。

更有甚者,诸如华夏幸福、宝能、阳光城、花样年,甚至四大天王的恒大等房企,陆续出现了“爆雷潮”。

龙头碧桂园表现又如何呢?

2022年1月5日,碧桂园发布截至2021年12月31日的未经审核营运数据:2021年12月单月,归属公司股东权益合同销售金额约225.8亿元,对应合同销售面积约289万平方米。

据中国指数研究院统计,2021全年,碧桂园权益拿地金额及面积分别为1397亿元及4017万平方米,位居行业第一。

逆境中再次登顶,不禁赞叹,“流水的天王,铁打的碧桂园”果然名不虚传。

那么,为何还遭观望看空?

信心,比黄金更加重要。但信心,也最忌被透支。

目光调至2021年3月25日,在2020年业绩会上,碧桂园集团总裁莫斌表示,公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长,并保持各项经营指标同步增长。

信心、雄心可圈可点,然“三年之约”开局,就宣告了失利。

2021年,碧桂园全口径销售金额7588.2亿元,未完成8000亿元的销售目标;权益销售面积6641万平方米,权益销售额5580.0亿元,同比下降2.22%。这也是十余年中,碧桂园第一次销售业绩下滑。

从上升10%的理想,到下降2.22%的现实,碧桂园、莫斌诠释了“理想丰满、现实骨感”的无奈。

如按2020年业绩会上公布的10%增幅,也就是约6277亿元计,碧桂园2021年仅完成全年目标的84%,甚至还有拖行业后腿感。

2021年12月31日,中指研究院发布对2021年中国房地产企业经营状况显示,2021年房企销售目标完成率总体明显低于去年,平均完成率90.1%。2021年百亿企业销售额平均增速4.2%。

最后两月,碧桂园已被万科反超。

公告显示,2021年11月,碧桂园现归属公司股东权益的合同销售额约413.5亿元,环比上月下滑9.78%;12月,碧桂园归属公司股东权益的合同销售金额约人民币225.8亿元,环比下滑45.39%。同期,万科的合同销售金额分别为431.5亿元和635.6亿元。

要知道,得益于营商环境改善、年末房市回暖明显。克而瑞统计先生,2021年12月,百强房企实现销售操盘金额9940.1亿元,较11月环比增长32.4%。

那么,大哥碧桂园的不增反降,是否突兀?“铁杆天王”到底咋了?力不从心吗?

02

乐观与激进 偶然与必然

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资本市场不缺翻云覆雨,饭可以乱吃,话不可以乱讲。

要知道,莫斌定下“三年之约”的次日,也就是2021年3月26日,碧桂园股价大涨8.65%。如今数据落空,投资者怎能不急眼?不看空?

当然,莫斌“3年之约”开局不利,存在一定客观原因。

2021上半年,市场成交显著放量,百城成交面积创同期历史新高。第一季度,企业销售规模较前年和 2019 年同期提升显著。下半年市场持续转冷,百城成交面积持续下行,同比跌幅扩至 30% 。

时间点看,正是回暖上半年,莫斌定下了“3年之约”。聚焦碧桂园,下降也主要体现在下半年。合同销售金额从7月的542.8亿元降至12月份的225.8亿元。同期销售面积从650万平方米降至289万平方米。

抛开过于乐观考量,大企高层,尤其是万亿掌舵者,都是要有行业敏感性、战略前瞻力的。

从“房住不炒”到融资三红、再到房贷两红,都意味着行业正从“高速”转向“稳健”。相比规模,质量更重要。

即使不考虑疫情,2017-2019年,百强房企的权益销售规模增速分别为40.5%、35.1%、6.5%,已然明显降速。

碧桂园自身也不乐观,碧桂园2020全年共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5706.6亿元,同比增长3.3%;权益合同销售面积约6733万平方米,同比增长8%。虽然创出新高,但增速已不强悍。

据统计显示,2016年至2020年期间,碧桂园权益合同销售金额复合增长率达25%。

从此看,莫斌的“三年之约”是否过于激进。开局折戟,偶然中是否蕴含必然?

03

负债1.7万亿

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放眼房地产业,应该说,碧桂园更懂“激进”价值。

以改变不少房企发展观的“高周转模式”为例,碧桂园虽非鼻祖,却应算是发扬光大的“集大成者”。

最著名的就是“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。

凭此,碧桂园迅速实现了规模大扩张,不仅制霸全国,甚至赢得“宇宙第一房企”称号。

细想也是,面对行业下行,莫斌制定“连续三年10%以上的权益销售额增长”目标的底气所在。

如上所言,房住不炒大基调下,降杠杆去风险、强调高质发展,行业风向已大变。碧桂园的“高周转模式”,还能“转不动”、“转得久”吗?

所谓高周转,即加速融资、施工、去化节奏,以速度体量赢得规模效应。

先看融资端,2021年,“三道红线”新规施行后,房企融资就已被戴上“紧箍咒”。

数据说话,2021年二季度行业融资量同比下降16%,不到4000亿元。三季度,房企融资总量下滑到3079亿元,同比下降32%。到四季度,融资总量仅1767亿元,同比减少55%。

众所周知,现金流是房企命门,更是高周转的七寸。

卡住七寸,自然宣告高周转的终结。

2021年中报显示,碧桂园净借贷比率49.7%,较上年度下降了5.9%,加权平均借贷成本下降17%至5.39%。

融资困局,与踩“红线”有关。2021半年报显示,剔除预收款后,碧桂园的资产负债率仍达77%,高于70%的红线标准。

位列“黄档”,也意味其未来有息负债规模年增速不得超10%。

值得注意的是,当期,碧桂园负债总额17397.87亿元,其中流动负债为14696.37亿元,86%的负债率甚至高于恒大。

中国银行研究院研究员王梅婷认为,碧桂园是中国最大房企业一,但其目前融资也存一些困难,受制于三红压力。如出现系统性的融资难问题,有可能出现违约风险,触发进一步信用收缩,产生连锁效应。

当然,除银行贷款和企业债,其债务一部分来自商业票据,一部分来自企业带资施工,一部分来自房地产购买者的预收资金,三者偿还属性不太一样,因此不能简单断言其资产负债率高必然导致风险。

04

降价是与非

高周转还能“转”多久、“转”多快?

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压力之下,施工、去化的重要性不容置疑。

然也要守住红线。

河南信阳市住房和城乡建设局行政处罚决定书显示,于2021年10月18日对你单位实施的碧桂园都荟学府二期7#-9#楼的违法建设行为进行立案调查。经调查,你单位在信阳市羊山新区新五大道与新三十四大街交叉口西北角建设的碧桂园都荟学府二期7#-9#楼,总建筑面积21599m2,合同价4295万元,于2021年9月28日开工建设,开工前未依法申请领取施工许可证,擅自施工。处罚款人民币伍拾伍万捌仟元。

2021年11月2日,山东聊城住建局《关于对碧桂园·云麓九里和碧桂园·星汇项目销售情况的检查的通报》显示,经检查发现,碧桂园两大项目均存在商品房销售方案报备价格与实际销售价格不一致问题,违反《商品房销售明码标价规定》有关规定,影响房市正常秩序和“三稳”目标。业主们投诉降价销售、优惠销售的问题属实。责令立即彻底整顿。

相比去化速度,去化质量更值关注。

2021半年报看,碧桂园总收入2349.3亿元,同比增长27.02%,毛利润462.8亿元,净利润224.2亿元,同比仅增2.3%,归属于股东的净利149.96亿元,同比增长6.11%。

权益合同销售金额3030.9亿元,同比增长14%;权益合同销售面积3451万平方米,同比增长8%。

利润增速远逊营收增速,是否与降价去化有关?

要知道,2020年上半年,碧桂园净利219.26亿元,同比下滑4.91%。可比基数较低,更突显上述净利增速的不足。

2018年到2020年,碧桂园毛利率分别为27.0%、26.1%、21.8%。2021年上半年为19.7%,同比下降4.6%。这也是上市以来首破20%。

或许,还不是最低点。

碧桂园集团常务副总裁程光煜称,从2019年下半年之后,项目质量大幅度提升,2020年和2021年获取的项目毛利率水平大概在20%—25%,预计毛利率最低点将出现在2022年。

姑且相信项目质量大幅提升,只是还有其他考量呢?

据斑马消费,碧桂园2021上半年销售均价8782.67元/平,下半年为7990.91元/平。

时间线拉长,据北京《商业观察》杂志社报道,据悉,句容碧桂园云顶是碧桂园江南世家二期项目,2017年项目一期首开,彼时销售价格是约12000元/㎡;2019年,项目装修均价约11000元/m ;2020年,项目二期推出,上市均价约7600元/㎡。

降价,能快速提振销量,同样会对毛利率造成影响,也易让资本市场疑心。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对铑财指出:碧桂园在三四线城市打折卖房子,一方面可能会影响自身业绩。另一方面,也让市场认为可能碧桂园面临流动性压力,所以近期其被不断沽空是有缘由的。

另一厢,有媒体报道,2021年12月31日,碧桂园内部发文公布组织架构调整事宜。调整完成后,碧桂园区域公司由原来的106个,缩减至65个。

对此,碧桂园回应称,此轮调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标,通过有序推进跨区域整合,提升区域集中度和资源使用效能,降低运营成本,努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。

然一些舆论却有其他解读:

北京《商业观察》杂志社引述知情人士透露:消息一出,碧桂园就开始了大规模裁员,明确通知明年上半年不再上新项目,以后付款要精准支付。目前裁员已执行到位,好在按规定给予不少于“N+1”的补偿。被裁员工考虑到大环境,还比较满意,网上并未曝出裁员消息。

孰是孰非,纷纷扰扰,留给时间作答。

可以肯定的是,上述种种,一番努力,依然无法拯救2021年业绩达标。说明高周转打法,真的已转不动了。

换言之,相比短期目标,碧桂园、莫斌更需急迫解决的,是如何迎接一个新周期、新时代,整体战略打法的改变。

05

“三巨头”同命?

万科、融创的麻烦事

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相似疑问,也是行业话题。

玩味的是,四天王都不算轻松。除已爆雷的恒大,万科、融创同样未完成业绩目标。

据中指研究院统计,万科、融创的目标完成率分别是88.9%、78.5%,在32个公布销售目标的房企中处于中后部位置。

1月5日晚,万科A对外披露2021年12月销售及近期新增项目情况简报。数据显示,2021年12月,合同销售面积349.6万平方米,同比下滑45.6%;合同销售金额635.6亿元,同比下滑37%。

2021年1-12月,万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米,同比下滑18%;合同销售金额6277.8亿元,同比下滑10.8%。

1月7日,融创中国公告,2021年12月合同销售金额约478.2亿元,同比下降12.75%;合同销售面积约296.5万平方米,同比下降15.5%;合同销售均价约人民币16130元/平方米。

行业分析师李晨表示,与碧桂园类似,万科、融创烦心事同样不少,也受制于行业趋势。往期规模、速度取胜的一线龙头,高周转愈发“转”不动了。

wind数据显示,2021年前三季,万科A剔除预收款后资产负债率为70.44%,其负债率踩中“三红”之一,未达监管要求。

融创方面,截至2021年上半年底,净负债率86.6%、非受限现金短债比1.11,均达要求。但其剔除预收款项后的资产负债率76%,离70%红线更有距离。

盈利方面,21年1-9月,万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率(已扣除税金及附加)为17.5%,较2020年同期下降5.4个百分点。

融创上半年毛利率20.8%,较去年同期下降2.1%;归母净利率12.5%,较去年同期下滑1.7%。

加上爆雷的恒大,不难发现,头部房企日子不好过。

06

从规模战到质量战 周期穿越靠什么?

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江山代有才人出,各领风骚数百年。

万物皆有周期,再强大的企业、产业,也概莫能外。尤其在行业生态重塑的关键时点,调整、碰撞会更加激烈。

问题来了,“碧恒万融”能否穿越周期、是否重演“招保万金”历史?

留给时间作答,居安思危、查漏补缺、保持敬畏总是没错。

纵观“碧恒万融”发展史,无一例外是通过高周转模式,迅速实现了规模优势,进而不断“滚雪球”,才有了如今行业地位。

然成败皆萧何。时代在变、行业在变,高周转衍生的高杠杆、高风险、粗放运营等,显然已不符合当前大趋势。

2021年12月8日-10日召开的中央经济工作会议上,对于房地产行业的定调除了对“房住不炒”定位的坚持,还提出加强预期引导,坚持租购并举,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等。

细品不难发现,虽营商环境不乏暖意、不乏改善,但监管层仍然不会搞“大水漫灌”,足见对“稳”与“良性循环”方向的坚定。

欣喜的是,大势面前,头部房企也没有一味任性、侥幸,一些积极改变不乏期待。

例如碧桂园,持续探索发力业务多元化。

以物业领域为例。2021年,碧桂园服务先后投资、收并购四川嘉宝服务、新华正达、湖南天环物业、国瑞物业、富力物业、彩生活等公司,成为行业超级巨头,并计划未来5年实现千亿营收目标。

智能机器人也值圈点,尤其是建筑机器人。目前,碧桂园已有18款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖25个省份近250个项目,累计应用施工超550万平米。

碧桂园对外宣布,2022年将全部使用机器人建房子。

值得注意的是,投资者亦应警惕碧桂园被恶意做空的可能性。

知名地产分析师严跃进对铑财表示:近期各类看空的声音较多,对于一些房企来说,更需格外关注,尤其是要防范一些恶意做空企业的行为。

在严跃进看来,企业当前压力确实比较大,也面临各类问题,但如机构投资者恶意做空,那么也需谨慎。适当时候企业需及时发布正能量信心,积极阐述企业高速成长的机会,这个是比较关键的。

的确,看事情要全面,尤其碧桂园这样的巨头企业。2021年,碧桂园在物业领域的买买买,彰显资金实力,也为后续业绩打下稳定盘、平添更多腾挪空间。

现金流,是房企命脉。2021上半年,碧桂园现金及现金等价物金额1679.21亿元,短期借款868.21亿元,充裕现金流凸显稀缺性。同期,经营活动产生的现金流净额103.79亿元,较2020年末也有不少改善。

万科、融创,亦有多元发力、数字化升级等。

诚然,传统大型企业转型、升级不是轻松话题。牵一发动全身,往往如烹小鲜、如履薄冰,极度考验精准度、高效性及定力决心。

从上述看,碧桂园、万科、融创也有一颗行稳致远、精耕细作、开拓新生之心。仅此就值得肯定,就值得再多些耐心、信心。

关键在于,能否真正痛定思痛,出离经验路径、舍弃传统打法,打破自我利益博弈,快准稳的走出一条新发展之路。

这或才是,碧桂园摆脱困态,如约三年目标、持续“转”得快、稳、优的关键。

不破不立、破而后立。从“规模战”到“质量战”,三者能否再立潮头呢?

本文为铑财原创

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