【年报有料(42)丨首开股份】销售金额破千亿,京外是规模增长新动力(2018)

2020-03-16 09:05:10

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首开股份

2018年首开股份跨入千亿,主要有两个原因:第一,深耕北京区域。2018年北京区域销售面积达到123.7万平方米,占比32.8%,深耕北京是首开规模大跨越的基础;第二,持续向京外地区扩张。2018年京外地区销售面积达到253.9万平方米,占比达到67.2%,京外成为首开规模增长的持续动力。

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销售额逾千亿,京外业绩贡献持续增加

继2018年上半年首开股份实现308亿元的销售额后,下半年加大推盘和销售力度,全年实现销售金额1007.3亿元,同比上升45.6%,成功跨入千亿房企行列,完成全年销售目标。

作为首都地区领先的房地产开发企业,首开股份已经走出北京,形成全国化的布局。2018年,首开股份销售面积377.6万平方米,其中京内销售面积123.7万平方米,占比32.8%,较2017年上升2.5个百分点;京外销售面积253.9万平方米,占比67.2%。根据2018年首开城市销售情况,我们发现公司在京外的销售贡献主要源于福建区域、成渝地区、长三角地区等城市群,且多为一二线核心城市和部分经济发展良好的三四线城市。

未来,首开股份有2526.7万平方米的可供销售面积,其中,京内的可供销售面积有675.2万平方米,占比26.7%,京外可供销售面积1851.5万平方米,占比73.3%,较2017年上升3.3个百分点。可以看出,首开股份在京外的可供销售面积占比有所提升,未来公司深耕京内的同时,京外地区的持续扩张有利于公司业绩的进一步提升。

京内、京外土地储备七三开

2018年,首开股份新增项目23个,计容建筑面积269万平方米。其中,北京地区获取10个项目,计容建筑面积105万平方米;北方区域获取项目3个,计容建筑面积26万平方米;南方区域获取项目10个,计容建筑面积138万平方米。除在公开招拍挂市场获取土地以外,公司加大股权收购力度,获得多个棚改、土地一级开发项目,投资力度不断加大。

全年,首开股份未开发项目的土地储备为380万平方米,其中京内占67.7%,京外占32.3%。可以看出,京内仍然是首开股份经营发展的重地。另外,2018年首开股份在建面积达到1903.7万平方米,为公司持续发展提供后劲。

营业收入同比增速放缓,京外毛利润率上升

首开股份营业收入和净利润同比增速较2017年均呈放缓趋势。2018年,首开股份实现营业收入397.4亿元,同比增长8.3%,实现净利润39.8亿元,同比增长11.7%,分别较2017年下降14.4和26.6个百分点。

与此同时,首开股份实现毛利润率32.7%,高于2017年YH50房企的平均毛利润率,且较2017年提升0.02个百分点;实现净利润率10%,低于YH50的平均净利润率,但较2017年提升0.3个百分点。其中,2018年北京地区实现毛利润率27.8%,较2017年降低10个百分点;京外地区实现毛利润率38.5%,较2017年增加11个百分点,产生如此差异的主要原因是北京地区受限价、土地上涨等因素影响导致公司京内项目毛利润率降低。

高杠杆下融资成本低廉,短期内或将面临偿债压力

2018年,首开股份净负债率为161.5%,虽相较2017年同比下降14.3个百分点,但依旧维持高位,且高于2017年YH50房企的平均净负债率。另外,首开股份现金短债比相较2017年出现下降,为0.9,短期内或将面临偿债压力。

在高杠杆背景下,首开股份凭借国企身份依旧以5.36%低廉的成本获得了大量的融资。全年,首开股份新增融资417亿元,其中银行贷款162亿元,信托贷款27亿元,债权融资计划40亿元,公司债30亿元,中期票据25亿元,短期票据15亿元,超短期票据20亿元,资产支持专项计划(ABS)14亿元,保险债权投资计划76亿元,应付账款保理(ABS)7亿元。全年归还各类融资241亿元,实现净增融资规模176亿元。

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2017年年报:

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