为什么每个人都应该关注老旧小区改造?

2022-01-13 17:31:23

这是河南暴雨期间流传很广的一张照片。“汪洋”中静静矗立着一片居民楼。不知有没有人看到这张照片时,冒出和我一样的想法——幸好房子没有塌。

要知道,地库很可能已淹没,地基泡着千年一遇的大水,屋顶浇着千年一遇的大雨。家里多半断水断电断网。这房子就是人们最重要的庇护所,也是最温暖的一个。

有没有人会转过头,审视自家的房子——如果遇上同样的大雨、大风,或是地震,它……会不会塌?

基于这样的好奇,我写了这篇文章。

本文由对城市和建筑的观察和对政策的梳理而来。欢迎广大专业人员指正,更希望大家由此关注自己的居住、自己的城市。

首先说答案:不会。绝大多数住进钢筋混凝土住宅的人,可以信任自己的房子。

但这并不意味着永远高枕无忧。一方面,房子越来越老。2019年政府工作报告指出,我国当下城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升。当年年底召开的中央经济工作会议再次强调“做好城镇老旧小区改造”。住建部数据显示,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及上亿居民。据《人民日报》,仅北京一地,“老旧小区数量庞大,2000年以前建成的小区有2700多个”。

另一方面,房子需要维护。缺乏维护的房屋,电力、燃气、供水网络会产生隐患,电梯可能出故障,建筑屋顶、表皮存在变形脱落的概率,而梁、柱、墙、楼板,也不会永远屹立不倒。一个常被忽略的客观事实是:住房也有保质期。

你是否了解,自己的房子,何时“过期”?更重要的是,为了不让房塌,可以做些什么?

2021年12月,上海宝山的居民楼。澎湃新闻记者 周平浪 图

住宅楼保质期多长?

住宅的保质期,这里指的是房屋结构质量的设计使用寿命,并非民用住宅建筑用地的产权年限。后者是70年。设计不代表实物。2014年,浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼突然倒塌,引发对楼房施工质量问题的探讨。

本文默认所有住房质量都符合国家明文政策,能达到设计使用寿命。那么,政策规定的建筑“保质期”是多久呢?

很遗憾,只有50年。当然,本文无意传递恐慌。可能屋顶、墙皮会出问题,电网、电梯需要修修补补。实际上,质量基本合格、没有遇到地基塌陷等地质灾害的建筑,主体结构坍塌的概率不高。

不过,为了追本溯源,还是要把50年的概念搞清楚。

2000年,《建设工程质量管理条例》发布,其中第四十条规定——

在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

“设计文件规定的该工程的合理使用年限”,简称“设计使用年限”。在这一时期内,只需正常维修(不需大修)就能完成预定功能,即房屋建筑在正常设计、使用和维护下所应达到的使用年限。

假定房子得到了正常的使用和维护,可以用满其设计使用年限。那么,设计使用年限一般为多久呢?

2001年,我国《建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068)》首次提出建筑结构的“设计使用年限”概念。2005年出台的《民用建筑设计通则(GB50352-2005)》规定,纪念性建筑和特别重要的建筑设计使用年限为100年,普通建筑和构筑物设计使用年限为50年。2019年的新版中,关于年限的规定也延续了下来。

综合上述政策可见,不考虑施工、使用和维护中可能存在的质量问题,可以认为,一座房子50年内不会塌。

50年之后呢?房子很可能不会塌,也可能会塌。如果房子50年内塌了,参与房屋建设、维护的任何开发商、建筑师、施工队、监理方、物业公司,都要根据法律规定,承担各自的法律责任,赔偿房主的经济损失。

那么,房子一旦在50年之后塌了,谁来承担这项损失?答案是房主自担。有心的业主,不妨查验一下自己房屋的竣工验收文件。

2021年12月,上海宝山一处工人新村。澎湃新闻记者 周平浪 图

房子不塌,就住得稳吗?

对大多数人来说,安身立命的家,是一栋楼中的一套公寓。这种高密度集中住宅,天然具备“连坐”的属性。楼上漏水,楼下划船;一家做饭,全楼串味。也可能“人在家中坐、祸从天上来”,比如高空坠物或抛物。

高空抛物罪,中华人民共和国刑法罪名,是指从建筑物或者其他高空抛掷物品,情节严重的,需负一年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金的法定责任,自2021年3月1日起施行。

2020年,四川遂宁首个高空抛物致人死亡案宣判。因无法找到责任人,整栋楼除了确无人住的之外,121户住户均被判承担法律责任,每户赔偿被害人家属3000元。这便是“高空坠物,全楼担责”。对无法溯源的高空抛物情况,除非能提出自己并非侵权人的明确证据,否则所有同楼、具备同方向窗口的居民共同担责。

于是,为留存证据、避免担责,一些居民楼纷纷安装摄像头。虽有成本,总好过出事掏罚款。

这就够了吗?除了高空抛物,还有高空坠物——空调机、空调架、墙皮、屋顶、砖头、瓦片、保温层,任何安在高处的建筑附着物,经历数十年风吹雨打,谁能保证绝不脱落,或脱落时不砸人砸物?

侵权责任法第八十五条规定,建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,人民法院依法判决其承担侵权责任。

也就是说,在这种情况下,业主也要承担责任。而且,这种情况一旦发生,最容易砸到的就是业主这个群体。随着房龄进入五十年,这种风险概率还会大大提升。

2022年1月,上海宝山。澎湃新闻记者 周平浪 图

避免高空坠物,还能怎么办?

如何减少潜在危险?答案很简单,按时维护。不仅可以减少高空坠物可能,还可以降低火灾可能,减少设施隐患。

具体说,每隔一两年,检查电梯和管道;每隔三五年,加固墙体和屋顶;对房龄超过二十年的建筑,检查得勤一点,或者做管网、屋顶、楼面大修;在大风、暴雨等灾害来临之前,做好屋顶楼面维护和水电管线安全准备;如果发现楼体变形、出现裂缝,担心结构存在问题,做个房屋结构检测鉴定……只要有维护和预警的意识,房子不会悄没声塌掉。

只是,房子的维护也要成本。

比如在北京,一套建筑面积100平方米的住宅,参考京价(房)字[1997]196号、京价(收)字[1999]253号标准,不算水电燃气等生活开支,仅房屋修缮、保安等,一年的物业费大约是2600元。

而这2600元,上缴率惨不忍睹。据《经济观察报》2020年4月报道,北京天通苑小区的一个分区,2020年物业费仅收回40万元,完成4000万元应收总额的1%。

1%……倘若道路上只有1%的车定期做维护,交通事故的概率会增加多少倍?而这个小区的房子,竟只凭1%的物业费在维护。看到这个数字,想到那些一下雨就冒污水的井盖、一刮风就脱落的墙皮和楼梯上越来越宽的裂缝,还觉得意外吗?

设计使用年限的前提是,房屋建筑在正常设计、正常使用、正常使用和维护。缺乏维护,会导致房屋加快损坏。1%的物业费,如果说房屋在正常维护中,你信吗?

2021年11月,上海宝山,玻璃幕墙正在清洁中。澎湃新闻记者 周平浪 图

没人缴纳物业费,会怎样?

美国已有前车之鉴。常年缺乏正常维护的房屋,会变成贫民窟——缺乏保安费用,犯罪横行;缺乏保洁费用,垃圾遍地;缺乏管线维护,生活品质难以维持;经济条件更好的人赶在房产大幅贬值之前迁出,无力外迁的人留下。空出的房子被游民占领,或被做租赁房生意的人成批买下,再租给那些压根买不起房的人。接下来发生的事,在《扫地出门》一书中刻画得生动详实,在此不另赘述。

当然,在中国,民生问题还有政府托底。为贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发﹝2020﹞23号)要求,北京市住建委2021年出台老旧小区综合整治工作方案。方案明确:

(一)全市列入老旧小区综合整治计划确保实现400个小区、建筑面积1500万平方米;力争实现600个小区、建筑面积2300万平方米。

(二)全市老旧小区综合整治新开工确保实现300个小区、建筑面积1100万平方米;力争实现400个小区、建筑面积1500万平方米。

(三)全市老旧小区综合整治新完工确保实现100个小区、建筑面积400万平方米;力争实现150个小区、建筑面积600万平方米。

如前所述,官方统计,北京市现有2000年以前建成的小区2700多个。按照一年完工100个计算,也要27年才能修完一遍。

钱也是问题。大约30亿平方米建筑面积的住房要改造,如果不拆除重建,仅作结构抗震加固和管线维修,成本大约在1500-2000元/平方米之间,算下来将近60000亿元。

国家税务总局数据显示,2020年,全国税务部门组织税收收入完成136780亿元。如果要完成全国当下所有老旧小区的改造维护,需要国家拿出2020全年税收的一半。

就看你要不要等了。

社会资本,愿意参与老旧小区改造吗?

事实上,不仅政府可以出钱出力,社会资本和居民自己,也可掏钱修缮。北京住建委发布的2021年北京老旧小区综合整治工作方案提出,鼓励社会资本根据居民意愿以市场化方式参与老旧小区综合整治。考虑到物业费上缴率,靠居民自掏腰包有点难。那么,社会资本是否愿意参与老旧小区改造?回答这个问题,需要算账。

简单说,改造要花钱,投资要回本,社会资本是否愿意投资,要看改造完的小区房价能否上涨。

粗略一想,这还不简单。原本破破烂烂的楼房,改造得坚固好用,房价还不得升个八千一万,轻轻松松就涵盖改造成本。

真会这样吗?

贝壳楼盘字典数据指出北京老旧小区的价格趋势:在保证样本的前提下,为剔除教育资源影响,以石景山及丰台两区房源为样本,房价跌幅与楼龄基本呈正相关。经历大面积改造的朝阳区劲松商圈,2019年房价由跌转涨。也就是说,住房质量对房价有影响,质量越好、价格越好。

然而,还有那句“剔除教育资源的影响”。

如果不剔除,会怎样?关注学区房的人,想必已是心下了然。在中关村等热门“学圈”,决定房子价格的不是质量,而是购买力加房贷上限。既然已是上限,加固楼房结构、疏通管线之后,能多卖点钱吗?答案自然是不能。

哪怕为提升生活质量,花些钱改造自家房子,总可以吧?答案同样是否定的。在这里,房子不是用来住的,而是“占座”的。一旦占了学位,房子立刻转手。业主只需交占座期的贷款利息。甚至,如果房子升值,还可以一边占座,一边赚钱。至于巨大的房价本金,由下家银行贷款承担。

这种情况下,何必改善住房质量呢?于是,出现了奇特的景象:全北京最贵的地段,最有钱的人住着堪称贫民窟的危楼,房价突破二十万/平方米,依然一户难求。质量和房价的倒挂,为占座而进行的走马灯式交易,让住房者无心维护,让社会资本无力维护,让政府无钱维护。

2019年11月,上海远郊,路上的人。澎湃新闻记者 周平浪 图

其实,房子不修缮,总有一天会塌。惟一的问题只是,它什么时候塌,塌在谁身上。

2022,愿每一位业主都交物业费,愿房子成为遮风挡雨、温暖的家。

(作者王虹光系北京城市规划师)

来源:澎湃市政厅

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